Praxisfinanzen

Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft


Grundsteuer Letztlich zahlt sie jeder. Sei es als Eigentümer oder als Mieter. Denn Vermieter können die Grundsteuer auf die Miete umlegen. Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle: Rund 14 Milliarden spült sie alljährlich in die Kassen.


Text: Ulrike Scholderer

Das BMF geht bei den Berechnungen von einem Einfamilienhaus in einer Gemeinde in Hessen aus – Baujahr 1960, 120 m2 Wohnfläche, 1000 m2 Grundstücksfläche, bisheriger Hebesatz der Gemeinde 480 %, Mietniveaustufe 4 der Gemeinde. Die Gemeinde hat den Hebesatz von 480 % auf 421 % gesenkt, um ihre Einnahmen konstant zu halten.

Die Grundsteuerreform ist in trockenen Tüchern. Vorausgegangen war ein monatelanges Ringen um eine Einigung. Nun stimmten letztlich auch die Grünen und die FDP im Bundestag für die Grundsteuerreform, Anfang November gab der Bundesrat sein Placet. Da eine Änderung des Grundgesetzes notwendig ist, war die Regierungskoalition auf die Unterstützung der Opposition angewiesen. Die Grundgesetzänderung sieht vor, dass die Bundesländer künftig abweichend vom Bundesgesetz über eine Öffnungsklausel eigene Grundsteuerregelungen einführen können.

Das Bundesverfassungsgericht hatte eine Reform bis zum Ende dieses Jahres gefordert, denn die Bemessungswerte für Grundstücke sind veraltet. Aktuell werden in Ostdeutschland Grundstückswerte aus dem Jahr 1935 für die Ermittlung der Grundsteuer herangezogen, in Westdeutschland greift man auf Werte von 1964 zurück. Nur wenn bis Ende dieses Jahres ein neues Gesetz beschlossen ist, darf das geltende Recht noch bis Ende 2024 angewendet werden. Wäre es nicht zu einer Einigung gekommen, hätten die Kommunen auf mehr als 14 Milliarden Euro Einnahmen aus der Grundsteuer verzichten müssen.

Was sieht das Bundesmodell vor?

Bisher berechnet man die Grundsteuer aus dem Grundbesitzwert der Immobilie, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune. Das soll auch künftig so bleiben, allerdings wird es Änderungen in den einzelnen Berechnungsschritten geben. Das Bundesmodell sieht vor, für die Berechnung des Grundbesitzwertes den Bodenrichtwert, die durchschnittliche Miete, die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes heranzuziehen. Bei selbstgenutzten Immobilien soll auf Grundlage des Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes eine fiktive Miete angesetzt werden. Im zweiten Berechnungsschritt geht es dann um den Ausgleich von Wertsteigerungen, die im Vergleich der aktuellen mit den seit 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr angepassten Werten entstanden sind. Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 auf 0,34 Prozent gesenkt. Gleichzeitig sollen der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen auch weiterhin über die Grundsteuer gefördert werden. Für Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, ist deshalb ein zusätzlicher Abschlag von 25 Prozent bei der Steuermesszahl vorgesehen. Das wirkt sich steuermindernd aus.

Im dritten Schritt kommen die Hebesätze der Kommunen ins Spiel. Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen durch die Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen. Dies soll dazu führen, dass die Kommunen nach der Reform nicht mehr Steuern einnehmen als vor der Reform.

Um das Modell umzusetzen, müssen 35,6 Millionen Grundstücke und Häuser neu bewertet werden. Aus Sicht der SPD ist dieses Modell gerecht. Denn es verhindere, dass Villenbesitzer in teuren Lagen weniger Steuern zahlten als Hausbesitzer in Randlagen, sagte dazu der SPD-Kommunalexperte Bernhard Daldrup. Kritik hingegen kam aus der Wirtschaft. Man habe die Chance verpasst, Bürokratie für Unternehmen und Finanzverwaltung abzubauen. „Stattdessen müssen Betriebe ihre Immobilien jetzt sehr aufwendig für die Grundsteuer bewerten“, heißt es vom Deutschen Industrie- und Handelstag.

Grundsätzlich wird nach wie vor unterschieden zwischen einer Grundsteuer A für agrarisch genutzte Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude. Mit der jetzt beschlossene Reform wird es künftig wieder eine Grundsteuer C für Bauland geben. Wieder, weil es eine solche Steuer in den 1960er Jahren bereits gegeben hatte. Deren Neuauflage haben Union und SPD bereits im Koalitionsvertrag vereinbart. Die Gemeinden erhalten damit die Möglichkeit, für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Die Grundsteuer C soll dabei helfen, Wohnraumbedarf künftig schneller zu decken.

Bayern setzt auf die Flächensteuer

Bayern sträubte sich gegen das Modell von Bundesfinanzminister Scholz. Das Land bevorzugt ein wertunabhängiges Modell, auch Flächenmodell genannt, das laut Ankündigung via Öffnungsklausel umgesetzt werden soll. Im Flächenmodell wird die Besteuerung allein auf Basis der Fläche des Grundstücks und des Gebäudes berechnet. Im Grundsatz wird hier also eine Wohnung in städtischer Toplage tatsächlich genauso besteuert wie ein kleines Haus in einer Randlage. Für das Flächenmodell hatten sich auch die Verbände der Immobilienwirtschaft und der Eigentümerverband Haus & Grund stark gemacht.

Was andere Bundesländer planen, ist noch nicht bekannt. Allerdings warb Niedersachsen im Gesetzgebungsprozess für eine Weiterentwicklung des bayerischen Modells zu einem „Flächen-Lage-Modell“. Hier soll also zusätzlich die Lage der Immobilie berücksichtigt werden. Die Eigentümer sollen den Steuerbehörden nur einmalig Informationen vorlegen müssen, nicht wie bisher alle sieben Jahre aufs Neue.

Was kommt jetzt auf die Steuerzahler zu?

Wie viel Grundsteuer künftig zu zahlen ist, hängt zunächst vom Bundesland ab. Wenn das Land sich für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell und damit dem Immobilienwert entscheidet, müssen die Immobilien bewertet werden. Das wird einige Zeit in Anspruch nehmen, denn Alter, Größe und Nutzung aller Immobilien müssen erfasst werden. Diesen Aufwand müssen die Finanzämter schultern. Von Gesetzes wegen ist ihnen hierfür eine Übergangszeit von fünf Jahren eingeräumt worden.

Wie hoch die Steuer dann konkret ausfällt, hängt ganz entscheidend von den Hebesätzen der Gemeinden ab. Der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, Helmut Dedy, sagte, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein solle, also die Städte und Gemeinden nicht mehr an Steuern einnehmen wollten als bisher. „Dafür werden die Städte örtlich ihre Hebesätze rechtzeitig anpassen“, kündigte Dedy an. René Geißler, Kommunalfachmann der Bertelsmann-Stiftung, geht hingegen davon aus, dass die Grundsteuer in den Ballungsgebieten steigen wird. Das träfe dann vor allem Mieter, die ohnehin schon hohe Mieten zahlten. Es hänge dann von den Gemeinden ab, ob und wie sie den Hebesatz senkten. Dennoch werde es innerhalb der Städte zu Unterschieden kommen, wenn einige Immobilien einer Gemeinde stärker im Wert stiegen als andere. In fünf Jahren wird es erste Gewissheit geben: Dann erhalten die Bürgerinnen und Bürger die neuen Grundsteuerbescheide. „Das ist ein Systemwechsel und führt zu Verwerfungen“, prophezeit Geisler.

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