Praxisfinanzen

Kaufen oder mieten?


Immobilienexperten raten aktuell zum Kauf von Geschäftsimmobilien in sogenannten B-Städten. Diese Investitionen versprechen besonders hohe Renditen. Ist es also ratsam, in eigene Praxisräume in einer Stadt wie Braunschweig oder Mülheim zu investieren?


Text: Nicola Sieverling

Praxisneugründung oder Praxisübernahme – das ist nicht nur eine Frage des Prestiges. Die Investition in eine solide Zukunft will gut überlegt und weise kalkuliert sein. Da geht es nicht um „Jetzt oder nie“ oder „Alles oder nichts“. Bei der Standortwahl spielen in der Regel die „klassischen Kriterien“ eine wichtige Rolle. Dazu gehören der Privatanteil der vorhandenen Patientenströme, die Dichte von ärztlichen Kollegen im Umfeld und die Erreichbarkeit der Wunschpraxis mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Auf der Suche nach dem optimalen Praxisstandort geraten die Immobilie und ihre Rentabilität als bedeutender wirtschaftlicher Faktor jedoch nicht selten aus dem Fokus des Mediziners. „Diese Frage wird oft zweitrangig betrachtet“, bestätigt Andrea Plappert von der apoBank in Düsseldorf. Mit der bekannten Kurzbotschaft aus der Immobilienbranche „Lage, Lage, Lage“ ist es nicht getan. Das greift zu kurz.

Praxisimmobilie kaufen oder mieten?

Das ist die Ausgangsfrage – mit weitreichenden Konsequenzen für jeden niederlassungswilligen Mediziner. Vor allem mit Blick auf die optimale steuerliche Gestaltung sollte der Rat von Experten eingeholt werden. Eine intensive strategische Vorbereitung gehört ebenso dazu, denn Entscheidungen „aus dem Bauch heraus“ sind fehl am Platz. Auch wenn der Kauf einer Immobilie für die eigene Praxis durch schwankende Aktienkurse und sinkende Zinsen attraktiver geworden ist: Die eigene Praxisimmobilie bietet nicht nur Vorteile, sondern birgt auch Risiken. 

Gerade zu Beginn der selbstständigen Tätigkeit sollte nicht mehr Kapital als nötig in die eigene Praxis gesteckt werden. „Ich rate jungen Ärzten davon ab, alle Investitionen ohne Eigenkapital über mehrere Kredite laufen zu lassen. Irgendwann ist die Kreditfähigkeit ausgeschöpft und damit auch der Spielraum“, sagt Bernd G. Lehmann von der LPS Lehmann & Partner Steuerberatungsgesellschaft aus Hamburg und Vorstand des Steuerberaterverbandes in der Hansestadt. Eine Anmietung der Praxisräume schafft vor allem erst einmal Flexibilität, falls der wirtschaftliche Erfolg sich nicht einstellt. Eine eigene Immobilie behindert in einer solchen Situation zusätzlich.

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Für denkmalgeschützte Gebäude gilt: Umbaukosten können über 12 Jahre komplett abgeschrieben werden.

Wichtig: Planungssicherheit und Flexibilität

Die medizinische Versorgungslandschaft steht nicht still. Eine Veränderung der Patientenströme, bedingt durch den demografischen Wandel, oder neue Fachkonkurrenz im Umfeld können die erhofften Umsätze schmälern. Dennoch kann auf eine langfristige Planungssicherheit durch entsprechende Modalitäten des Mietvertrages nicht verzichtet werden – damit die böse Überraschung einer Mieterhöhung nicht das Aus für die eigene Praxis bedeutet. Andrea Plappert von der apoBank rät zu einem Mietvertrag von zehn Jahren mit der Option auf Verlängerung. „Ganz wichtig ist vorab die Klärung, wer die Kosten für einen Umbau der Praxis bezahlt. Beispielsweise, wenn Trennwände zur optimalen Nutzung der Räume gezogen werden oder das WC modernisiert wird. Diese Maßnahmen dienen unter Umständen der Wertsteigerung“, gibt Andrea Plappert zu bedenken. Eine vertragliche Regelung sollte zudem festlegen, ob der Arzt verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand der Räume bei Auszug wiederherzustellen.

„Ich rate meinen Mandanten aus der Branche dazu, Baubeschreibung und Objekt eingehend und kritisch auf Qualität zu prüfen.“

Der Zeitpunkt für den Immobilienerwerb sollte in einem aufeinander aufbauenden Gründungskonzept festgelegt werden – dann lassen sich Anfangsfehler vermeiden, von denen ältere Mediziner immer wieder berichten. Ist die Rückzahlung des Existenzgründungsdarlehens fortgeschritten und läuft der Mietvertrag aus, kann ein unternehmerisch denkender Arzt durchaus über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Eigene Praxisräume sind langfristig die bessere Entscheidung, weil wegen der aktuell niedrigen Zinslage die Finanzierungskosten mit Tilgung und Zinsen nicht höher ausfallen als die Mietaufwendungen für vergleichbare Räume. 

Spätestens bei diesen Gedankenspielen greift wieder der Slogan „Lage, Lage, Lage“. Objekte in den 1-a-Lagen der deutschen Metropolen wie Berlin, München, Frankfurt und Hamburg sind begehrt, weil sie meist von konjunkturellen Schwankungen unbeeinflusst sind. Die Mietrendite für Geschäftshäuser in den bislang eher vernachlässigten B-Städten wie Braunschweig oder Mülheim an der Ruhr ist dagegen höher. Gut zu wissen, falls an einen Nachfolger vermietet oder verkauft wird. Ein solcher lässt sich bekanntlich für attraktive Standorte leichter finden als für die C-Kategorie in Randlage.

Tipps

Mietvertrag von 10 Jahren

Damit böse Überraschungen wie Mieterhöhungen ausbleiben.

Gründungskonzept

Den besten Zeitpunkt zum Immobilienerwerb planen und Anfangsfehler vermeiden.

Standortanalyse

Bauobjekt gründlich und kritisch auf Qualität prüfen sowie zukünftige Bauprojekte in der Nähe checken.

Immobilienkauf kann zur Steuerfalle werden

Aber Vorsicht: Sind Praxis und Privaträume unter einem Dach, muss in einem Gespräch mit dem Steuerberater eine klare Trennung vollzogen werden. Die jeweiligen Kosten sind eindeutig zuzuordnen. Ansonsten wird es teuer, weil der Wertzuwachs der Immobilie – die „stillen Reserven“ – im Falle eines Verkaufes als Betriebsvermögen mitversteuert wird. „Der berufliche genutzte Teil der Immobilie bleibt bis zur Aufgabe der Praxis steuerverhaftet und der Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig“, erklärt Bernd G. Lehmann. Ein Rechenbeispiel: Wird ein Praxisgebäude mit einem Anschaffungswert von 250.000 Euro nach 20 Jahren auf 100.000 Euro abgeschrieben und wechselt für 300.000 Euro den Besitzer, wird der Differenzbetrag von 200.000 Euro besteuert.

Dieser negative Aspekt lässt sich mit einem „Trick“ vermeiden, wenn nicht der Arzt selbst, sondern beispielsweise der Ehepartner Eigentümer der Praxisimmobilie wird. Für ihn gilt das Objekt nach steuerlichen Gesichtspunkten als Privatvermögen. „Nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist kann die Immobilie nach heutigem Recht steuerunschädlich veräußert werden“, so Experte Lehmann aus Hamburg. Eine solche Konstruktion sollte seiner Ansicht nach gut überlegt sein, da bei einer Trennung der Ehepartner die Karten noch einmal neu gemischt werden. Fragen des Güterstandes und des Erbrechts sollten daher bei der Eintragung des Ehepartners als Eigentümer der Praxis mit einem Rechtsanwalt beraten werden. 

Im Hinblick auf die Rentabilität einer Immobilie als Praxisstandort sind die Umbaukosten eines denkmalgeschützten Gebäudes besonders interessant. Diese Kosten sind in 12 Jahren komplett abschreibbar. In den ersten acht Jahren jährlich bis zu neun Prozent, in den folgenden vier Jahren bis zu sieben Prozent jährlich. Steuerberater Bernd G. Lehmann: „Wenn das Gebäude länger als drei Jahre im Besitz des Mediziners ist, kann er die Reparaturkosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Das ist eine großartige Hilfe für den Freiberufler, wenn er die Praxisräume renoviert.“

Standort und Gebäude genau unter die Lupe nehmen

Nach Ansicht von Andrea Plappert und Bernd G. Lehmann wird die Standortanalyse vieler Ärzte zu wenig von ökonomischen Aspekten getragen und ist nicht detailliert genug durchdacht. „Ich rate meinen Mandanten aus der Branche dazu, Baubeschreibung und Objekt eingehend und kritisch auf Qualität zu prüfen. So manche Immobilie wurde schnell und mit billigem Material hochgezogen“, weiß der Hamburger Steuerberater. Andrea Plappert von der apoBank rät dazu, sich das Umfeld der Wunschpraxis bei Begehungen vor Ort genau anzusehen und die Baupläne für die Umgebung zu checken. „Wird plötzlich eine Sackgasse gebaut, mit der sich die verkehrliche Anbindung verschlechtert? Wird nebenan eine Mülldeponie errichtet? Alles schon vorgekommen und mehr als ärgerlich.“ 

Erst wenn alle Komponenten stimmen, sollte der Verlockung einer eigenen Praxisimmobilie als Baustein für die Altersvorsorge nachgegeben werden. „Wo lasse ich mich nieder?“ – das bedeutet eben mehr, als sich von einem attraktiven Privatpatientenanteil leiten zu lassen, sondern schließt steuerliche Optimierung und eine attraktive Finanzierung mit ein. Günstige Zinsen sowie eine individuell angepasste Laufzeit der Finanzierung mit guten Tilgungsvarianten sorgen dafür, dass der Traum von der Praxis in den eigenen vier Wänden kein unerfüllter Wunsch bleibt.

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