Praxisfinanzen

Strandgold


Kaufen oder Nichtkaufen? Das ist an Nord- und Ostsee jetzt die Frage. Warum es sich lohnen könnte, in Ferienimmobilien an der deutschen Küste zu investieren.


Text: Jan Rentzow 

Herrlich war es auf Sylt im Sommer. Ganz Deutschland war auf Rügen und stellte fest, wie goldig und hell die deutschen Küsten sich um unser Festland spannen. Und war es nicht auch schön in Sankt Peter Ording – und könnte es nicht noch schöner sein, wenn man von diesem neuen Trend zur Küste ein wenig profitierte? Sollte man nicht am besten gleich selbst ein Feriendomizil kaufen? Sich ein Stückchen Boom-Eigentum fern von Terror und Weltkrisen erobern, zu dem man dann auch selbst gerne fährt?

Ein Häuslein für zwei bis vier Personen. Rügen. Halbinsel Jasmund. „20 Minuten joggend zum Königsstuhl. Dort, wo Rügen am rügensten ist“, sagt Hilke Masche, dort habe sie gemeinsam mit ihrem Mann zugeschlagen. „Das war eine Leidenschaftsgeschichte. Worin wir uns sofort verliebt haben? Die rote Farbe, das Reet und den Blick auf die Ostsee.“ Ja! Natürlich gucke sie hin und wieder, wie sich die Kaufpreise seitdem veränderten – zumeist sehr positiv. Aber sie sei auch mit der Vermietung zufrieden. Schon im Februar seien die ersten zehn Wochen des Jahres ausgebucht. Obwohl das Haus keinen Kamin und keine Sauna hat, geht das Anwesen mit der selbst umgebauten neuen Terrasse und dem Alkoven über 150 Tage im Jahr weg. Sie bereue nichts, sagt Frau Masche, ihr Mann auch nicht. Und beide fühlen, was viele jeden Tag erfahren: Die Nähe zum Wasser an Deutschlands Boom-Küsten macht Immobilien dauerhaft attraktiv. Das begrenzte Platzangebot, besonders auf den Inseln, verspricht weitere lohnende Wertsteigerungen. „Die deutsche Küste ist gefragt wie nie“, sagt Aye Helsig, Geschäftsführer von FeWo-direkt. In einer aktuellen Studie hat das Vermietungsportal gemeinsam mit dem Hamburger Maklerhaus Engel & Völkers die Trends mit einer Umfrage unter Ferienhausbesitzern statistisch aufgearbeitet. Fast jede zweite Küstenferienimmobilie ist demnach in den letzten fünf Jahren im Wert gestiegen – zwischen 26,2 und 29,3 Prozent. Am begehrtesten sind dabei die Inselimmobilien. Auf den schicken Nordseeinseln, auf denen jeder schöne Flecken touristisch voll erschlossen ist, kostet der Durchschnittsquadratmeter heute bereits um 4500 Euro. 

Die entscheidenden Faktoren: Wertentwicklung und Vermietung

Auf den Ostseeinseln sind die Preise noch etwas günstiger, für 2700 Euro ist der Quadratmeter zu haben. Wer auf dem Festland bleiben möchte? Dort ist die Ostseeküste, in deren touristische Attraktivität in den letzten Jahren mächtig investiert wurde, teurer als die Nordseeküste.

Die reinen Mietrenditen – Mieteinnahmen in Verhältnis zum Kaufpreis – sind mit durchschnittlich 8 Prozent an der vergleichsweise kaufpreisgünstigen Nordseeküste (Festland) am höchsten. Aber – offenes Geheimnis? Auf den Ostseeinseln lässt sich eine Bruttorendite von 7,4 Prozent bei deutlich besseren Wertentwicklungen der Immobilie erreichen. Eine ziemlich perfekte Konstellation.

Lage ist wichtig. Investieren Sie dort, wo Sie sich auskennen

Wie sich das Strandgold am besten entfalten kann – sowohl in der Wertentwicklung als auch in der Vermietung? Lage ist alles! Investieren Sie in einer Region, die Sie selbst gut kennen und in ihren touristischen Vorzügen einschätzen können, nicht aus einer Urlaubslaune heraus.

48 Prozent der neuen Käufer entschieden sich für ein Domizil, wenn nicht direkt, dann in der Nähe zum Wasser. Mehr als 78 Prozent der neuen Käufer gucken heute schon vor dem Kauf, wie es um das Vermietungspotential bestellt ist. Die Lage ist ihnen dabei sogar noch wichtiger als der Zustand des Gebäudes, die Ausstattung oder die Infrastruktur und eine schnelle Erreichbarkeit.

Dennoch ist die Lage längst nicht mehr alles. Insbesondere die Ausstattung der Häuser wird für eine erfolgreiche Vermietung immer wichtiger. „Ein WLAN-Anschluss und eine hochwertige Ausstattung stehen ganz oben auf der Wunschliste“, sagt FeWo-direkt-Geschäftsführer Helsig. Da heißt es auch, nach dem Kauf mit weiteren Kosten von Anfang an zu rechnen. Nicht zu knapp. Zwei Drittel aller befragten Besitzer einer Ferienimmobilie investierten im Schnitt 65 000 Euro in Sanierungs- und Renovierungsarbeiten.

Die Tatsache, dass es an der gesamten deutschen Küste an der ersten Wasserlinie nur noch sehr begrenzt Immobilien zu kaufen gibt, hat einen neuen Trend zur Größe geboren: Die Nachfrage nach größeren Ferienimmobilien steigt. Wenn der Weg zum Wasser weiter wird, wünschen sich potentielle Mieter mehr Raum für ihre Ferienentfaltung und einen größeren Garten. Entspannung als Ausgleich.

Auch auf Rügen, das die deutschen Inseln mit 35 Prozent der Ferienimmobilien als Standort Nummer Eins anführt, beobachtet Kathrin Lange, Geschäftsführerin bei Engel & Völkers vor Ort „einen Trend zur Ruhe und Zurückgezogenheit.“

Trend: Spezialobjekte am Golfplatz oder mit Bootsanleger am Bodden

Ihre aktuellste Empfehlung? Wer in Boom-Orten wie Binz nicht bis zu 8000 Euro für jeden einzelnen Quadratmeter in der ersten Wasserlinie ausgeben wolle oder könne, könne im Inselinneren noch „wunderbare Objekte erwerben“. Mit wunderbar meint sie auch Objekte, die man auf Sylt so sicher nicht mehr bekomme, weil sie dort längst weg sind. Und sie meint Spezialobjekte. Golfappartements in Ranzow zum Beispiel, die Gäste mit Direktzugang zum Golfplatz und Gourmetrestaurant im Schloss locken. Quartiere in der Nähe zu einem Hafen, vielleicht mit Bootsanleger inklusive – günstiger als direkt am Wasser. Aber eine sichere Anlage.

Es habe einen guten Grund, warum sich Immobilienpreise an bestimmten Orten gut entwickeln. Deshalb entwickelten sie sich dort auch weiter gut, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer des auf beste Lagen spezialisierten Maklerhauses Dahler & Company. Das gelte besonders für Sylt. Seine Vorhersage? Ertragsflut ziemlich sicher, Ebbe ausgeschlossen.

4 Schritte zur perfekten Geldanlage

Wirtschaftsberaterin und Buchautorin Stefanie Schreiber („Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen“, „Erfolgreiche Vermarktung Ihrer Ferienimmobilie“), besitzt mehrere Ferienimmobilien. Sie empfiehlt die Sache „Ferienhaus an der Küste“ sehr strategisch anzugehen. Sie warnt auch vor überhöhten Preisen.

Schritt Nummer 1 könne da nur heißen: Professionelle Marktrecherche. Welcher Kaufpreis ist realistisch? Und bitte genau überprüfen: Wie lang dauert an dem gewünschtem Ort die Urlaubssaison? Welche Touristen kommen denn in die präferierte Gegend? Könnte die Nachfrage auch in der Nebensaison attraktiv sein? Damit sich alles rechnet, sollte eine Ferienimmobilie mindestens 120 Tage im Jahr vermietet sein, so der Immobilienverband Deutschland (IVD). Expertin Schreiber empfiehlt dafür eine Mindestauslastung von 160 bis 180 Tagen. Schritt Nummer 2: Das Baurecht checken. Das raten alle Experten. Darf die in Betracht gezogene Wunsch-Immobilie überhaupt an Feriengäste vermietet werden? Auch hier sollte man hochgradig vorsichtig sein. Selbst, wenn die Gemeinden eine Vermietung erlauben: Sie haben hier gar nicht die Hoheit. Die zuständige Aufsichtsinstanz ist die Landesbehörde.

Schritt Nummer 3: Die Details der Vermietung organisieren. Mindestbuchzeiten festlegen, um Leerzeiten und Kürzest-Vermietung über das Wochenende zu verhindern. Eventuell eine Vermietungsagentur buchen – insbesondere, wenn man die Immobilien nicht regelmäßig selbst besuchen kann. „Mit dem Delegieren sinkt die Rendite“, sagt Stefanie Schreiber. Dennoch empfiehlt sie eine Agentur, die sich oft sehr gewissenhaft um die Buchung, Schlüsselübergabe und die Reinigung kümmert. Dafür seien dann 15 bis 18 Prozent der Mieteinnahmen gerechtfertigt. Schritt Nummer 4: Ganz viele Details beachten. Vielleicht einen Handwerker näher kennenlernen, der schnell und unkompliziert Schäden ausbessert oder von Anfang an bei der Sanierung hilft. Persönlichkeit in das Haus stecken, eine Seele. „Eigentümer, die ihr Haus wirklich lieben und darin auch selbst wohnen würden, wirken bei den potentiellen Gästen deutlich attraktiver“, sagt Frau Masche.

Und steuerlich – was beachte ich da?

Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband Deutschland (IVD): „Wenn Sie Ihre Immobilie an wechselnde Feriengäste vermieten und zeitweise auch selbst nutzen wollen, müssen Sie Ihrem Finanzamt nachweisen, dass die Immobilie geeignet ist, auf Dauer einen Totalüberschuss zu erzielen. Auf eine gesamte Nutzungsdauer muss die Summe aller voraussichtlichen Mieteinnahmen höher sein als die Summe der voraussichtlichen Werbungskosten.“ Herr Beck hat neulich auch fast eine Immobilie gekauft. In der brandenburgischen Uckermark. Dann hat er es gelassen. Er hatte sich gefragt: Wer will denn außer mir da hin?

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