Praxis & Recht

Der Teufel steckt im Detail


Die Praxisräume binden viel Kapital. Langfristige Mietverträge zahlen sich aus. Wie Sie Fehler in Mietverträgen erkennen und vermeiden können, hat Rechtsanwalt Jörg Paßmann von der Kanzlei Dr. Halbe Rechtsanwälte für Sie zusammengestellt.


Text: Jörg Paßmann 

Niedergelassene Ärzte und Medizinische Versorgungszentren schließen für ihre Praxen meist langfristige Mietverträge ab. Die Verträge können Laufzeiten bis zu 30 Jahren haben. Damit sollen kostspielige Praxisinvestitionen abgesichert werden. Böses Erwachen droht immer dann, wenn der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Das ist der Fall, wenn der Vertrag das sogenannte Schriftformerfordernis nicht erfüllt. Oder wenn der Vertrag abgelaufen ist, weil der Mieter vergessen hat, die Verlängerungsoption wahrzunehmen. Auch in Bezug auf Konkurrenzschutz oder Mietanpassungsklauseln erleben die Parteien des Praxismietvertrages gelegentlich ihr „blaues Wunder“. 

 

 

Wer sind die Vertragspartner?

Ist der Vermieter eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), muss der Vertrag durch den Geschäftsführer dieser Gesellschaft unterzeichnet werden. Auskunft gibt das Handelsregister, das man auch online einsehen kann. Aber auch auf Mieterseite sind Gesellschaften keine Seltenheit: Nicht nur Medizinische Versorgungszentren, die in der Rechtsform der GmbH oder der GbR betrieben werden, auch Berufsausübungsgemeinschaften und Praxisgemeinschaften sind rechtsfähige Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Der Mietvertrag sollte daher immer mit dieser Gesellschaft geschlossen werden. Dann ist gewährleistet, dass der Mietvertrag von Gesellschafterwechseln nicht tangiert ist. Nur für den Fall, dass alle Gesellschafter bis auf einen Arzt die Praxis verlassen, muss eine Extraregelung getroffen werden. So kann sichergestellt werden, dass dieser Arzt das Mietverhältnis allein fortsetzt. Hat eine Berufsausübungsgemeinschaft oder eine Praxisgemeinschaft keinen Geschäftsführer bestellt, müssen alle Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, von allen Gesellschaftern abgegeben werden. 

Wird der Vertrag mit einzelnen Ärzten oder auch nur einem Arzt auf Mieterseite geschlossen, ist darauf zu achten, dass Regelungen für die Praxisnachfolge oder -erweiterung, Berufsunfähigkeit oder den Todesfall aufgenommen werden. Formularmietverträge enthalten hier gerne vermieterfreundliche Regelungen, mit denen die auch im gewerblichen Mietrecht geltenden gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz umgangenen werden sollen.

Was muss mindestens im Vertrag stehen?

Mietverträge, die für eine Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen werden, bedürfen der Schriftform. Ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann jeweils bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ende des darauffolgenden Quartals gekündigt werden: Kündigt der Vermieter den Vertrag bis zum 3. Juli, wird die Kündigung zum 31. Dezember wirksam.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des Mietvertrages aber nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, die sog. essentialia negotii, daraus ergibt. Das sind: Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses. Diese Bestandteile müssen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde hervorgehen.

Vor allem die Bezeichnung des Mietgegenstands führt immer wieder zu Problemen. Für einen unbeteiligten Dritten muss aus dem Vertrag eindeutig hervorgehen, welche Räume Gegenstand des Vertrags sind. Angaben wie „vermietet wird in der Hauptstraße 10 eine Arztpraxis“ reichen da nicht aus. In vielen Mietverträgen wird daher auf Grundrisspläne Bezug genommen. Das Schriftformerfordernis ist aber nur gewahrt, wenn sich dieser Plan auch tatsächlich bei Vertragsschluss als Anlage beim Vertrag befindet. Es ist zwar nicht notwendig, dass Anlagen fest mit dem Vertrag verbunden werden, wenn sich aus ihnen zweifelsfrei ergibt, dass sie Teil des Mietvertrages sein sollen. Um aber nicht unnötig in Beweisnot zu kommen, sollten Anlagen dennoch als Bestandteil des Mietvertrages eingebunden sein.

Auch der Wechsel von Vertragsparteien muss schriftlich festgehalten werden. Nachträge, die in der Praxis immer wieder erforderlich werden können, müssen ebenfalls schriftlich abgeschlossen werden und eine unzweifelhafte Bezugnahme auf den Mietvertrag, den sie ergänzen, enhalten. Auch hier empfiehlt sich stets die feste Verbindung mit dem Ursprungsvertrag.

Ist der Vermieter ein Unternehmen mit langen Entscheidungs- und Genehmigungsprozessen, kann es vorkommen, dass die Unterschrift des Vermieters erst Wochen nach der des Mieters erfolgt. In derartigen Fällen sollten unbedingt ausreichend lange Unterschriftsfristen vereinbart werden, damit eine ansonsten verspätete Gegenzeichnung des Vermieters die Schriftform nicht in Gefahr bringt.

Dieselben Anforderungen wie an den Abschluss des Mietvertrages sind an die Ausübung von vereinbarten Verlängerungsoptionen zu stellen. Aber: Es ist allein Sache des Mieters, die Verlängerung zu überwachen und zu bestätigen. Wird die Verlängerungsoption verspätet ausgeübt, liegt darin lediglich das Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrages, selbst wenn der Vermieter die Verspätung zunächst kommentarlos hinnimmt. Nur eine schriftliche Bestätigung der Verlängerung durch die Vermieterseite führt in solchen Fällen zur Heilung der Verspätung. Anderenfalls läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiter, soweit dies nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen wurde. Er kann dann mit der bereits genannten gesetzlichen Frist des dritten Werktages eines Quartals zum Ende des darauffolgenden Quartals von beiden Seiten gekündigt werden.

 

Dreh- und Angelpunkt des Vertrags: Die Miethöhe

Wesentlicher Vertragsbestandteil ist die Miethöhe. Bei langfristigen Verträgen wird der Vermieter ein Interesse daran haben, dass die Miete über die Laufzeit angepasst werden kann. Sofern nicht ohnehin eine Staffelmiete vereinbart wird, kommen hier Preisanpassungsklauseln zur Anwendung. Starre Gleitklauseln, bei denen die Miete jeweils die Veränderung eines bestimmten Preisindex nachvollziehen soll, gelten nur, wenn sich der Vermieter einseitig für mindestens zehn Jahre an den Vertrag bindet. Dazu kann man die Laufzeit des Vertrages an diese Bindungsfrist anpassen. Eine andere Möglichkeit ist, dem Mieter im Gegenzug einseitig Verlängerungsoptionen einzuräumen. Für eine kürzere Bindungsdauer kann eine Leistungsvorbehaltsklausel vereinbart werden. Dann kann eine Mieterhöhung nur nach billigem Ermessen, das durch einen Sachverständigen überprüft werden kann, vorgenommen werden kann.

Einen „Gewerbemietspiegel“ gibt es nicht. Die Miethöhe ist Verhandlungssache und wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Trotzdem gilt: Überschreitet die geforderte Miete die ortsüblichen Gewerbemiete derart, dass ein wucherähnliches Geschäft vorliegt, ist der Vertrag nichtig. Die örtlichen Industrie- und Handelskammern veröffentlichen regelmäßig einen Überblick, was derzeit ortsüblich ist. War die ortsübliche Miete aber bei Abschluss des Vertrages deutlich höher und hat dies seinen Niederschlag im Vertrag gefunden, wird der Vertrag durch spätere Absenkungen der ortsüblichen Miete nicht ohne Weiteres unwirksam. Ist die Miete insgesamt in der Umgebung gesunken und steht die Verlängerung des Vertrages an, sind Mieter gut beraten, in Verhandlungen über den Mietzins einzutreten.

Checkliste für den Abschluss eines Praxismietvertrages

1) Wer sind die Vertragspartner?

2) Ist die Schriftform erfüllt?

3) Ist der Mietgegenstand eindeutig festgelegt?

4) Liegt ein Grundriss bei?

5) Reichen die vereinbarten
Unterzeichnungsfristen aus?

6) Stimmt die Miete mit der ortsüblichen Gewerbemiete überein?

7) Legen Sie die Fristen für die
Verlängerungs-optionen auf Wiedervorlage.

8) Sind Praxisnachfolge, erweiterung, Berufsunfähigkeit und Tod berücksichtigt?

9) Stimmen die Regeln zu Instandhaltungspflichten und Endrenovierung?

10) Enthält der Mietvertrag den Mietzweck?

11) Ist der Konkurrenzschutz geregelt?

Wer zahlt für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich kann der Vermieter von Praxisräumen alle Instandhaltungsverpflichtungen auf den Mieter abwälzen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter auf eigene Kosten den kompletten Innenausbau vornimmt und nur für ihn nützliche Einbauten machen lässt. Die Instandhaltungspflichten müssen sich dann aber auch in der Miete wiederspiegeln. In Bezug auf Schönheitsreparaturen nähert sich die Rechtsprechung für Gewerberäume immer mehr der für Wohnraum an: Starre Fristen führen zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Außerdem darf der Vermieter den Mieter nicht gleichzeitig zur regelmäßigen Instandhaltung und einer Endrenovierung bei Auszug verpflichten. Denn diese Kosten summieren sich zu Lasten des Mieters. Das ist laut Bundesgerichtshof unzulässig.

Mieter sollten daher bei Auszug aus den Praxisräumlichkeiten immer prüfen, ob sie tatsächlich zu Schönheitsreparaturen, also dem Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, dem Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, verpflichtet sind. Die Definition von Schönheitsreparaturen findet sich in § 28 Absatz 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung. Einbauten müssen allerdings grundsätzlich immer zurückgebaut werden. Und auch Schäden, die durch den Mietgebrauch entstehen, muss der Mieter beheben.

 

Achten Sie auf Mietzweck und Konkurrenzschutz

Wer Praxisräume mietet, verbindet damit die berechtigte Erwartung, dass diese Räume auch zum Betrieb einer Arztpraxis oder eines MVZ geeignet sind. Daher sollte der Mietzweck „Praxis für ...“ unbedingt im Vertrag enthalten sein. Stellen Sie sich vor, die Räume, die für eine kardiologische Praxis angemietet worden sind, heizen sich im Sommer auf mehr als 26° C auf. Patienten mit hochpathologischen Befunden können dann dort nicht behandelt werden. Damit ist eine Gebrauchsfähigkeit der vermieteten Räume ganz oder teilweise nicht mehr gegeben. Aber nur, wenn der Mietzweck entsprechend vereinbart ist, hat der Mieter überhaupt die Möglichkeit, beispielsweise eine Mietminderung durchzusetzen.

Der Mietzweck ist aber auch noch unter einem anderen Gesichtspunkt von Bedeutung: Haben die Parteien des Mietvertrages keine ausdrückliche Regelung zum Konkurrenzschutz getroffen, so liegt stets der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz vor: Zugunsten des Mieters greift Konkurrenzschutz entsprechend dem Zweck des Vertrages. Ist als Mietzweck der Betrieb einer „Praxis für Allgemeinmedizin“ definiert, so darf der Vermieter später nicht Räume im selben Haus an eine Hausarztpraxis vermieten.

Für Arztgruppen, deren Fachgebiet an andere Fachrichtungen grenzt oder sich mit diesen deckt, sollte aber immer eine ausdrückliche Regelung des Konkurrenzschutzes getroffen werden. Zu denken ist dabei etwa an Zahnärzte, MKG-Chirurgen und Kieferorthopäden, Angiologen, Kardiologen, Phlebologen und Neurologen, Chirurgen und Orthopäden. Ein Verstoß gegen das Konkurrenzschutzgebot stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Natürlich kann der Mieter vom Vermieter auch Unterlassung verlangen. 

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