Praxis & Recht

Wegbegleiter mit Konfliktpotential

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Praxismietverträge  sind langfristige Vereinbarungen, die viel Geld kosten und den Rahmen für die Möglichkeiten der Berufsausübung und damit auch des wirtschaftlichen Erfolgs schaffen. Was beim Abschluss solcher Verträge zu beachten ist, um Streit und Reibereien zu vermeiden, hat Rechtsanwalt Tim Hesse von der Kanzlei am Ärztehaus in Münster für Sie zusammengefasst.


Text: Tim Hesse

Der Praxismietvertrag erfährt allzu selten die Beach­tung, die er verdient. Bei Abschluss steht er oft im Schatten anderer Vereinbarungen, etwa eines Praxiskauf- oder eines Gesellschaftsvertrags. Dabei entfaltet gerade der Praxismietvertrag für den Mieter durchaus existenzielle Bedeutung – denn es geht um sehr viel Geld. Durch vorausschauende Gestaltung lassen sich aufreibende Streitigkeiten und „böse Überraschungen“ auf Jahre hinweg vermeiden.

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Praktische und wirtschaftliche Bedeutung

Wie andere heilberufliche Tätigkeiten ist die Ausübung ambulanter ärztlicher Tätigkeit grundsätzlich an die Nieder­lassung in einer Praxis – den Praxissitz – gebunden. Ohne geeignete Räume ist die Ausübung der Tätigkeit nicht möglich. Lage und Ausstattung des Mietobjekts bestimmen maßgeblich den beruflichen Erfolg. Unstimmigkeiten mit dem Praxisvermieter stellen oft eine beachtliche wirtschaftliche und persönliche Belastung dar. Das Scheitern der Miet­vertragsverhandlungen kann den Start in die Selbstständigkeit vollständig vereiteln.

Die erhebliche Bedeutung des Praxismietvertrags spiegelt sich in seinem enormen wirtschaftlichen Gewicht wider, das sich nach dem Wert aller Leistungen des Mieters während der gesamten Vertragszeit bemisst. Um Planungs- und Inves­titionssicherheit zu erhalten, werden Praxis­mietverträge in der Regel über viele Jahre fest abgeschlossen. Der Mietzins bewegt sich in gewerblichen Höhen. Mietet ein Arzt beispielsweise eine 170 m2 große Praxisfläche zu einem Preis von 12 Euro pro m2 für zehn Jahre fest an und vereinbart mit dem Vermieter die Leistung einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten, summieren sich seine Verpflichtungen auf ins­gesamt mehr als 250.000 Euro. Mieterhöhungen sind hier noch nicht berücksichtigt. Dazu kommen die laufenden Nebenkosten, Investitionen beim Bezug der Räume, Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schönheits­reparaturen und womöglich noch Rückbaukosten bei Beendigung des Vertrags. Viele Gründe, den Vertrag nicht beiläufig zu behandeln.

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Wesentliche Vertragspflichten

Grundsätzlich wird durch einen Mietvertrag der Ver­mieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Demgegenüber ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Hieraus ergeben sich die wichtigsten Elemente eines Praxis­miet­vertrags: Neben den Vertragspartnern sollten Größe, Lage und Zustand der Räume, der Zweck ihrer Nut­zung, die Vertragslaufzeit und die Höhe der Miete aus der Vereinbarung hervorgehen. Sämtliche dieser Fak­toren sind für die Parteien frei verhandelbar.

Begriffsklärung

Für Verwirrung sorgen kann die Einordnung des Praxis­mietvertrags als Gewerbe- oder Ge­schäfts­­raum­­­miet­vertrag. Schließlich sind Ärzte freiberuf­lich tätig. Miet­rechtlich gelten sie jedoch als Unter­nehmer. Im Gegen­satz zum strikt gere­gelten Wohn­raummietrecht gewährt das Gewerbe­raum­miet­recht den Vertragsparteien weit­gehen­de Ver­hand­lungs­freiheit und beinahe unbeschränk­ten Gestaltungs­spielraum.

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Vertragsparteien

Mietverträge werden einerseits zwischen natürlichen Personen geschlossen. Auf beiden Seiten des Vertrags können mehrere Personen stehen, die dann jeweils für sich als Vertragspartner verpflichtet werden. Gewöhnlich wird für diesen Fall eine gesamtschuldnerische Haftung vereinbart: Der Vertrags­partner kann Leistungen nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zum Teil einfordern. Die Schuldner sind sich im Innenverhältnis untereinander zum Ausgleich verpflichtet.

Andererseits können auch Gesellschaften Parteien eines Praxismietvertrags sein. Sie werden dann bei­spiels­weise durch den Geschäftsführer vertreten. Mehrere Ärzte sollten sich im Vorfeld des Ver­­trags­abschlusses überlegen, ob sie als Einzel­personen oder Praxisgesellschaft mieten möchten. Letztere Variante bringt Vorteile mit sich: Wird die Praxisgesellschaft Vertragspartnerin, ist der Bestand des Mietverhältnisses von der Gesellschafterzahl unabhängig. Scheiden einzelne Personen aus der Praxis aus oder treten neue Gesellschafter ein, hat dies auf den Mietvertrag keinerlei Auswirkung. Stehen aufseiten einer Vertragspartei mehrere Ein­zel­personen, muss die andere Partei grundsätzlich jedem Ein- oder Austritt einer Person zustimmen; im Zuge jeder personellen Veränderung muss der Vertrag durch einen schriftlichen Nachtrag angepasst werden.

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Wirksamkeitsbedingung und Rücktritt

Wer – zum Beispiel als Vertragsarzt – eine Zulassung benötigt, um seine berufliche Tätigkeit in den Mieträumen ausüben zu können, sollte sich bei der Anmietung von Praxis­räumen in besonderem Maße absichern. Besteh­en Zu­lassungsbeschränkungen, ist im Vorfeld der Nieder­lassung die Durchführung eines sogenannten Nach­besetz­ungs­verfahrens erforderlich. In einem solchen Fall ist die Wirksamkeit des Praxismietvertrags unter die Beding­ung zu stellen, dass der Mieter auch tatsächlich von den zuständigen Zulassungsgremien bestandskräftig zur Teil­nahme an der vertragsärztlichen Versorgung zugelassen wird. Sollte dann – aus welchem Grund auch immer – keine Zulassung erfolgen, würde der dadurch hinfällig gewordene Mietvertrag nicht in Kraft treten; den Mieter träfen daraus keine Verpflichtungen. 

Gleiches gilt, wenn zum Beispiel noch über die Verlegung des Vertragsarztsitzes des Mieters zu entscheiden ist oder die Erteilung einer Baugenehmigung aussteht. Muss die Immobilie, in der sich die künftigen Praxismieträume befinden, erst noch errichtet bzw. renoviert werden, besteht häufig ein gewisses Risiko, dass die Räume nicht rechtzeitig zum vereinbarten Mietbeginn bezugsfertig werden. Auch für diesen Fall sollte sich der Mieter, zum Beispiel durch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts, absichern.

Hintergrund: Das Schriftformerfordernis

Bei Praxismietverträgen, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, ist die Schriftform einzuhalten. Zweck ist, einem Dritten, der vom Vermieter den Raum oder ein Grundstück kauft und anstelle des Vermieters in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, zu ermöglichen, sich über das Bestehen langfristiger Mietverträge zu informieren. 

Wichtig sind daher eine möglichst genaue Zweck- und Objekt­be­zeichnung sowie eine exakte Benennung der Vertragsparteien und ihrer beim Vertragsabschluss handelnden Vertreter, der zu entrichtenden Miete und am besten auch der Laufzeit des Vertrags. Das Vertragswerk sollte ein einheitliches Bild abgeben; handschriftliche Ergänzungen und Kommentare sollten von den Parteien gesondert abgezeichnet werden. Dem Vertrag beizufügende Anlagen sollten vollständig, inhaltlich eindeutig und gesondert unterschrieben sein. Im Optimalfall werden alle Vertragsunterlagen nach der handschriftlichen Unterzeichnung dauerhaft fest miteinander verbunden. 

Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist der Vertrag zwar trotzdem wirksam. Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind dann aber nach Ablauf dieses Jahres ordentlich mit der gesetzlichen Halbjahresfrist kündbar. Vereinbarte Festlaufzeiten sind dann also hinfällig. Ein Schriftformverstoß kann daher für den Praxismieter ein existenzielles Risiko darstellen.

Laufzeitgestaltung

Miete ist Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Wird in Bezug auf die Ver­trags­dauer keine Vereinbarung getroffen, läuft das Miet­ver­hältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Vertrags­par­teien jederzeit ohne Grund aufgekündigt werden. Um Planungs­sicher­heit zu erlangen, den Standort zu sichern und Investitionen zu amortisieren, wird daher in Praxismietverträgen das ordentliche Kündigungs­recht regel­mäßig ausgeschlossen. Üblich ist die Ver­ein­barung einer Festlaufzeit von fünf, zehn oder auch fünfzehn Jahren. Oft wird die Vorlage eines langfristig fest abgeschlossenen Miet­vertrags von der den Praxiskauf finanzierenden Bank als Sicher­heit verlangt. 

Dazu kann sich der Praxismieter ein Recht zur einseitigen Verlänge­rung der Festlaufzeit über wiederum mehrere Jahre einräumen lassen (Optionsrecht). Die Verlängerungs­option kann ihm auch mehrfach zugebilligt werden. Für gewöhnlich muss sich der Mieter dann bis zu einem vertraglich bestimmten Zeitpunkt entscheiden, ob er das Recht zur einseitigen Vertragsverlängerung wahrnimmt. Der Vermieter hat in Bezug auf die Optionsausübung keinerlei Mit­sprache­recht.

Die Ein­richtung eines Optionsrechts kann mit Rege­lungen zur automatischen Verlängerung des Miet­verhält­nisses kombiniert werden. So kann vereinbart werden, dass sich der Mietvertrag nach Ablauf der Festlauf­zeit zeitlich unbegrenzt verlängert, bis eine ordentliche Kündigung erfolgt. Ebenso möglich ist eine zeitlich begrenzte automatische Verlängerung der Festlaufzeit, beispiels­weise um jeweils ein Jahr. Regeln die Parteien nichts, verlängert sich das Mietverhältnis nach Ablauf einer festen Laufzeit bei ausbleibendem Widerspruch der Parteien automatisch auf unbestimmte Dauer und kann dann jederzeit mit der gesetzlichen Frist von mindestens einem halben Jahr beendet werden.

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Konkurrenzschutz

Die Vermieterseite sollte sich verpflichten, dem Praxis­mieter Konkurrenzschutz einzuräumen. Innerhalb des Ge­bäudes, in dem sich die angemietete Praxis befindet, sowie in gewisser Entfernung hiervon sollte die Über­lassung bzw. der Verkauf von Räumlichkeiten an andere Ärzte gleicher Fachrichtung zum Zweck der Ausübung einer konkurrierenden Tätigkeit vertraglich verboten werden. Für den Fall einer Zuwiderhandlung gegen die Konkurrenz­schutz­klausel sollte eine Vertragsstrafe angesetzt werden.

Umsatzsteuer

In aller Regel wird die Mietzahlung von Ärzten umsatzsteuerfrei geleistet. Vereinzelt finden sich aber in Praxis­­mietverträgen Klauseln, die dem Ver­mieter erlauben, zur Umsatzsteuer zu optieren. Solche Regeln bergen Risiken. Denn grundsätzlich sind zum Beispiel ärztliche Heilbehandlungen von der Umsatz­steuer befreit. Umsatz­steuerpflichtig sind ledig­lich Behandlungen ohne medizinische Notwen­dig­­keit. Bei der Vermietung von Praxis­räumen an einen Arzt, der nur steuerfreie Umsätze aus indizierten Heil­behand­lungen erbringt, ist kein Verzicht auf die Steuer­be­freiung gemäß § 9 Abs. 2 UStG möglich, weil die steuer­­freien Umsätze des Arztes zum Aus­­schluss des Vor­steuerabzugs beim Vermieter führen.

Vor diesem Hintergrund sollten Praxismietverträge die Erhebung der Umsatzsteuer auf die Miete höchstens dann erlauben, wenn garantiert ist, dass in den Mieträumen dauerhaft ausschließlich oder zumindest weit überwiegend umsatzsteuerpflichtige Behandlungsleistungen erbracht werden. Zu vermeiden ist jedenfalls, dass Mieter für den Ausschluss des Vorsteuerabzugs beim Vermieter haften, weil sie keine oder lediglich vereinzelt umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen. In diesem Zusam­men­hang drohen zum Beispiel bei größeren Gewerbe­immobilien ruinöse Schadenssummen.

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Zustand der Mieträume

Mit dem Bezug der Praxisräume sollte gründlich geprüft werden, ob die Räume sich in dem vertraglich vereinbarten Zustand befinden. Der tatsächliche Zustand ist bei Übergabe der Räume in einem von beiden Parteien zu unterzeichnenden Übergabeprotokoll zu dokumentieren, in das insbesondere festgestellte oder scheinbare Mängel sowie überlassene Schlüsselaufzunehmen sind. 

Nach der gesetzlichen Vorgabe ist es Aufgabe des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand der Miet­räume während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten. Demnach ist der Vermieter grundsätzlich auch zur Durch­führung sogenannter Schönheitsreparaturen verpflichtet, soweit diese erforderlich werden. Hierbei handelt es sich um das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heiz­körper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Üblich ist heute, dass der Praxisvermieter die notwendige Durch­führung dieser Arbeiten an den Mieter „delegiert“. 

Häufig wird vereinbart, dass der Arzt als Mieter auch die Kosten für kleine Reparaturen trägt, etwa an der Heizungs­anlage und den Sanitär- und Elektroleitungen. Außerdem haben Praxismieter meist die Kosten für zerbrochene Innenscheiben in den Mieträumen zu tragen. Allerdings dürfen dem Mieter nur Arbeiten in solchen Bereichen auferlegt werden, die auch wirklich seinem Verantwortungsbereich unterfallen. Arbeiten an „Dach und Fach“ des Gebäudes können nicht auf den Praxis­mieter „abgewälzt“ werden. Abgesehen davon empfiehlt sich, die vom Mieter zu tragenden Kosten für not­wendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Höhe nach zu begrenzen.

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Miete

Die Parteien eines Praxismietvertrags sind in der Vereinbarung der Miethöhe frei. Als Verhandlungsgrundlage kann der Mietpreisspiegel für Gewerbeimmobilien der örtlichen Industrie- und Handelskammer dienen. Nicht selten spielt in Bezug auf die Höhe des Mietzinses allerdings auch die Übernahme von Umbau-, Renovierungs- und Einrichtungskosten eine Rolle. 

Vereinbaren die Parteien keine Mietanpassung, bleibt die Miete für die Dauer der Vertragslaufzeit unverändert; eine einseitige Erhöhung oder Absenkung ist dann nicht möglich. Daher ist heute die Festlegung einer Staffelmiete oder die Verwendung einer Wertsicherungsklausel üblich. Bei vereinbarter Staffelmiete erfolgt eine kontinuierliche automatische Mieterhöhung in festgelegten zeitlichen Intervallen. Eine solche Regelung erleichtert die wirtschaftliche Kalkulation, wird aber oft als einseitig und unflexibel empfunden.

Dagegen koppelt eine Wertsicherungsklausel die Miet­höhe an die Entwicklung des vom Statistischen Bundes­amt geführten Verbraucherpreisindexes für Deutschland als zentralem Indikator zur Beurteilung der Geldwert­ent­wicklung des Landes. Auch wenn die Entwick­lung dieses Anzeigers in den vergangenen Jahren fast ausschließlich nach oben tendierte, ermöglicht diese Klausel eine ausgewogene Regelung im Interesse beider Vertrags­parteien. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Index­klau­sel ist zum einen, dass der Mieter die Festlaufzeit des Miet­vertrags einseitig auf mindestens 10 Jahre ausdehnen kann. Zum anderen darf sich aus der Klausel eben keine unangemessene Benachteiligung einer Partei ergeben, etwa weil sich die Indexentwicklung lediglich zugunsten einer Partei auswirken kann.

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Sozietäts- und Nachfolgeklauseln

Eventuell erscheint die angemietete Praxisfläche auf Dauer zu groß oder trägt sich der Mieter ohnehin mit dem Gedanken, auf Sicht einen weiteren Arzt bzw. sogar mehrere Kollegen in die Praxis mit aufzunehmen. Dann gilt es, die Berechtigung zur Einbindung weiterer Personen in den Mietvertrag aufzunehmen (Sozietätsklausel). Empfehlens­wert ist, bereits frühzeitig zu regeln, ob die Mitarbeiter oder Kooperationspartner zu gegebener Zeit selbst als Mieter in den Vertrag eintreten sollen.

Ein guter Praxismietvertrag sollte darüber hinaus eine Nachfolgeklausel enthalten, also die schriftliche Vorab-Zustimmung des Vermieters zum Übergang des Miet­ver­hältnisses auf einen vom Mieter ausgewählten Dritten im Fall des Praxisverkaufs.

Die Rechte des Mieters bei Mängeln

Entsprechen die Mieträume nicht bzw. nicht dauerhaft dem vertragsgemäßen Zustand und wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch be­einträchtigt, steht dem Arzt ein Anspruch auf Nachbesserung und Mängelbeseitigung zu. Sobald dem Mieter Mängel bekannt werden, hat er den Vermieter darüber zu informieren. Zu empfehlen ist, die Aufforderung zur Mängel­beseitigung mit der Ankündigung zu verbinden, künftige Mietzahlungen vorerst nur noch unter Vorbehalt zu leisten. Solange existierende Mängel nicht beseitigt werden, darf der Arzt die zu zahlende Miete um ein angemessenes Maß mindern. Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Brutto­miete einschließlich aller Nebenkosten. Daneben kommen unter Um­ständen Ersatzansprüche gegen den Ver­mieter in Betracht. Ist der Vermieter mit der Beseit­igung eines Mangels in Verzug oder ist eine umgehende Mangel­be­sei­tigung notwendig, kann der Arzt auf Mieterseite den Mangel auch selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Auf­wen­dungen verlangen. In speziellen Fällen kann sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.

Sonderkündigungsrechte, Todesfallklausel

Mit dem nötigen Weitblick lässt sich im Praxis­miet­vertrag ein Sonderkündigungs­recht für den Fall vereinbaren, dass der mietende Arzt berufsunfähig wird. Es bietet sich an, den Nachweis der Berufs­un­fähig­keit zum Beispiel durch amtsärztliches Zeug­nis zu führen. Wer gut verhandelt, bekommt ein Sonder­kündigungsrecht auch für den Fall, dass die Praxis eines Tages nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden kann, Behörden die Räume einmal nicht mehr als für den Praxisbetrieb geeignet ansehen sollten, der Arzt die Zulassung verliert oder dass die ambulante Tätigkeit aufgegeben wird.

Für den Fall, dass der Mieter verstirbt, sollte die An­wend­barkeit der gesetzlichen Regelungen ausgeschlossen sein, wonach sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt sind, das Mietverhältnis inner­halb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Praxis­inhabers Kenntnis erlangt haben, außerordent­lich zu kündigen. Dem bzw. den Erben des ver­storbenen Arztes muss genug Zeit bleiben, die Praxis zu verkaufen und nachbesetzen zu lassen, weswegen typischerweise der Vermieter auf sein gesetzliches Kündigungs­recht im Todesfall verzichtet.

Nützliche Hinweise für die Praxis

Eine vereinbarte Mietsicherheit kann durch Über­las­sung einer bestimmten Geldsumme in bar oder als Bank­bürgschaft geleistet werden. Da bei Praxis­miet­verträgen keine gesetzliche Pflicht zur Anlage einer Bar­kaution besteht, stellt die Bürgschaft die günstigere Variante dar. Zudem ist die Bankprovision steuer­lich als Betriebs­aus­gabe absetzbar. Die Kau­tions­­­­höhe kann von den Vertrags­parteien frei ver­­einbart werden.

Zur Untervermietung angemieteter Praxisräume und zur Änderung des Nutzungszwecks ist die Zu­stimmung des Ver­mieters erforderlich. 

Der Ver­mieter sollte außer bei Ge­fahr im Verzug nur nach vorheriger Terminabsprache berech­tigt sein, die Mieträume zu betreten; der Praxisbetrieb ­sollte dadurch nach Möglichkeit nicht beeinträchtigt werden. 

Wichtige, im Zusammenhang mit dem Ablauf der Fest­miet­zeit oder der Beendigung bzw. Verlängerung des Miet­verhält­nisses vereinbarte Erklärungs-, Kün­digungs- oder Wi­der­spruchsfristen dürfen nicht verpasst werden. Da­rü­ber hinaus lohnt es sich, bei der Verwendung einer Wert­sicherungs­klausel von Zeit zu Zeit die Entwicklung des Ver­braucher­preis­indexes nachzuvollziehen, um auf Miet­­erhöhungs­verlangen vorbereitet zu sein und erforder­lichen­falls Rücklagen zu bilden.

Vorhandene Praxisbeschilderung darf auch nach Be­en­di­gung des Mietverhältnisses grundsätzlich noch weitere sechs Monate angebracht bleiben, um auf eine neue An­schrift der Praxisräume des verzogenen Praxis­inhabers hinzu­weisen.

Für den Fall, dass sich ein Rechtsstreit mit dem Praxis­vermieter doch einmal nicht vermeiden lässt, erklärt das Gesetz das Gericht für zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Diese Regelung kann nicht abbedungen werden.